调控下的房地产市场

编者按:经过近20年的发展,宇业集团不断壮大,人才队伍不断充实。截止2011年4月1日,集团公司旗下已有员工400人。这400余人当中,或多或少都有房地产行业的从业经验,但是对房地产行业的认识却是参差不齐。在宇业集团第一届新员工培训会上,集团副总裁刘卫国先生以一场题为《调控下的房地产市场》的演讲,为集团公司新员工讲述了中国房地产业的来世今生。

 

一、房价为何越调越高

1、房地产市场的结构

房地产市场的结构,包括土地市场,设计、建设、销售、金融服务以及物业管理。

中国的房地产市场类似于我国一项传统曲艺——双簧,从表面上看,完全市场化,但是实质上,并不完全是。第一,土地市场表面上看是招拍挂,谁价高给谁,完全市场化的竞争,但实际上中国的土地只有一个供应商,那就是各个地方的国土资源局,这种垄断,就已经完全打乱了市场规律。所以土地市场是在政府的垄断下的市场。房地产的中间环节,设计、建设、监理等各个方面,应该说基本上是完全市场化的。销售市场,经常遭到政府的强有力的干预,比如说现在的限购,那个已经不是市场化。金融服务市场,去年销售,即使是打7折的利率,首付30%,银行也抢着做,银行为了拉这个生意,“一个星期保证你下款”。但是现在呢,首付60%,利息上浮1.1倍。银行风险也下降了,收益也提高了,但是贷款还是下不来,这完全不是市场的力量,而是行政的力量,是政府对信贷规模的控制。

中国的房地产行业什么发展最好?产品的生产和产品的设计做的最好。五年前的产品和现在做的肯定不一样,10年前的产品到现在根本就不能看了。正是没有政府干预的这一部分,是我们做的最好的。

2、房地产市场的形成

中国房地产市场,最早应该在海南,大概在89年90年才开始起步的。现在地产界的共识,1998年之前房地产市场是极其不完备的。98年以前中国第一次房地产高潮的时候应该在93年前后,以海南、广西的北海,广东的惠州这三个地方为最热。93年朱镕基总理开始进行宏观调,中国第一次房地产市场泡沫破灭。十几年之后,站在海口市的任何一个角落,东西南北看去,到处都是烂尾楼。

为应对98年亚洲金融危机,应付当时国内出口的下降,朱总理提出来拉动内需。当时拉动内需的方式,就是投资“铁公基”,大量的基础设施建设,铁路、公路、基础设施建设,投资农村电网,还有一个措施就是振兴中国的房地产。那时候专门对房地产行业进行研究,房地产行业能够带动全国43个行业,房地产每增加一个百分点能够提高我们的GDP的多少个单位。相应的就推出了98年的房改。年纪大一点的员工可能就知道,那时候在国有企业有房子住的,每个人通过房改可以获得一套房子,这种房子有单位的房子,也有直管公房,房管所的房子。98年政策是把所有的公房卖给私人,然后提出单位不再进行实物分房,所有的新进来的员工以后要到市场上去购买房屋,而且允许房改之后的房屋进行二手房交易,现在普遍的二手房交易就是从那时候开始的,最早在上海。在这样的背景下,房地产开始形成一个真正的市场,在98年之前的,全国在房地产这个行业普遍处于亏损的状态,98年是地产转折的一年,真正的开始形成了房地产市场。

3、需求促进房价猛涨

中国的房地产市场成立的背景就是泡沫破灭,一地鸡毛,非常凄惨,政府也是非常警惕的一种境况。市场形成的目的就是拉动内需,减轻企业的负担。但是房地产市场一旦形成,它有自身的规律,这个规律,在形成房地产市场的时候,我们的政府、学术界研究的比较少,所以到02年的时候,我们就开始了一轮调控。

中国的房地产市场,无论是调控也好,还是未来的发展也好,其实都要看看中国的时代特征。中国经济的快速增长带动了我们房地产的发展,而不是房地产的发展促进了GDP的增长,这是本末倒置。应该说任何一个国家都是,只有你的经济发展好的时候,你的地产市场才有好的发展。那么中国目前处在一个什么样的时代呢?通过连续数十年的改革开放,每年GDP的增长超过10%,到去年已经成为全球第二经济体。中国的城市化率由78年的17%左右增长到去年的46%。农村人口的绝对数量在下降,城市人口的数量急剧上升。城市需要建设,这才是房地产市场发展的根本的动力。

中国目前每年城市化的增长率是1%,相对于世界其他国家,在当前的经济发展水平上中国的城市化进程是比较慢的。但即使是1%,每年都有1400万人进入城市。农民洗脚进城,成为城市里的市民,按每三人需要一套房子计算,就需要近500万套房子,这是刚性需求。市场需求里面还有一部分是城市的改善性需求。当然,城市化发展带来的更多是刚性需求,而市民生活水平的提高带来的更多是改善性需求。

上海中欧管理学院许小年教授在讨论房地产价格的时候说:有句话“需求决定房价”,这是错的,预期性的需求决定我们房地产的价格。伴随城市化进程和经济高速发展,大量需求以及预期需求随之产生,宏观调控是怎么做的呢?为什么房价会越调越高呢?

4、用错力的地产调控

从03年开始中国正式出台宏观调控政策。03年调控的政策提出两个口号:牢牢把住信贷和土地两个闸门。首先是把贷款的条件提高,这是保护银行业,降低金融风险。其次控制土地,减少供应量,控制开发量,试图通过把供应量降下来相应减少泡沫成分。到04年的时候,还是这两个大门,但是提法变了,由牢牢把住变成了严控。04年还有个重要的事情是8.31大限。就是自8月31日之后所有的土地必须进行招拍挂,否则不准上市。再一个是启动加息。04年加息是9年来第一次加息。

进入05年,三月份的国八条,四月份的新八条,五月份七部委颁布121文件。06年限制外资的171文件,增加房地产交易和开发环节的税收。07年物权法,加息,禁止分割办证。08年全球金融危机,房地产市场停止上升,并开始下降。但是正是金融危机,或者正是9月份美国雷曼兄弟投行破产,救了中国房地产业。中央政府的应对措施是4万亿,以及伴随而来地方政府超过40万亿的投资。这些投资导致的减税、降息以及政府对地产的一些救市措施。应该说到08年,房地产市场是明显下行。但到09年的时候,钱多了,房地产市场就弹起来了。

09年房地产市场提出了一个重要的观点,就是保障房的概念的提出。2010年的调控,与地王有较大关系。2010年两会后,北京连续出现两次地王。白岩松提出“房价是总理说了算还是总经理说了算”这个极具挑战性或者说是挑拨性的话题。接下来4月份的国十条、国五条一系列措施开始实施。2011年保障房大跃进,这是好事。就是我们对于保障房真正开始实实在在地做了。但是到2011年1月26日开始限购,并且要求各个地方政府要提出控制房地产价格的目标,这个因素有可能比限购政策,更广泛地影响房地产市场。在有些城市,现在房子的价格并不是开发商说了算,想卖低可以,你想卖高不可以。房价名义上是物价局备案,实际上物价局审价,物价局决定价格。这种定价趋势有可能将会蔓延,因为各个地方都在出今年的房地产价格控制目标。2011年房地产市场还会面临着信贷紧缩和通货膨胀。

前面看了房地产市场调控的八年来的一系列措施。国家在制定这些措施的基本理念是什么?第一个,最基本的东西他们认为房地产价格上涨是因为投机引起的。基于这样一种理念,整个的调控过程表现为,第一:防止金融风险,提高信贷门槛。这个是对的,没有问题,但是,是不是到了防止金融风险的时候,这在当时是个需要商榷的问题。八年调控结果证明,当时的这个判断是错误的。第二个方面是抑制需求。政府总认为市场的需求不会有那么大,不相信盖那么多房子有人买,有人住。国家的建设可以支撑那么多的钢铁生产量。因此认为不会有这么多需求,要控制供给。控制供给基于两个目标,一个是防止金融风险,一个是粮食安全问题。当时提出18亿亩耕地红线,要关住土地闸门,土地进行招拍挂是对的,但是关住土地闸门,怎么关法是需要慎重的。因此在市场上采取抑制需求,控制供给,同时增加生产和交易的成本。所有的这些东西,作用力用反了方向,主要原因是对需求的考虑不够。

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